槟城店铺倒闭潮，不是新闻，是日常 如果你最近有在槟岛开车绕一圈，你会发现一个很现实的现象： 乔治市古迹区 ——以前游客挤到走不动，现在很多老店屋挂着 To Let ，冷冷清清。 Air Itam、Jelutong、Bayan Lepas ——商业区一条街上，三四间店同时关门，不是偶然，是常态。 就连以前一位难求的商场店铺 ，也开始出现空置，人流明显减少。 很多人会说： “现在的人不消费了。” “生意真的很难做。” 但我在槟城专门做二手商业单位和土地，帮人找店、谈租约、处理各种租店问题，看到的真相是—— 不是老板不努力，而是整个游戏的玩法已经变了。 原因一：槟城的店，真的太多了 根据国家产业资讯中心（NAPIC）2025年第三季度的报告： 槟城目前有 4,553间 店铺（shops） 加上 1,082间 店办公室（shop offices） 这两个数据都排在 全国前列 。 简单说： 店比租店的人多很多。 当供过于求，结果就是： 人潮被分散 竞争变成恶性砍价 很多商业区变成“半条街空店” 原因二：租金贵，而且还有一堆“隐藏成本” 在槟城开店，即使不是在黄金地段，负担也很重。 岛内 vs 威省 ： 槟岛（George Town、Bayan Lepas、Jelutong）：租金明显更高 威省（Bukit Mertajam、Batu Kawan）：租金相对实惠，但需求也在增加 但真正的杀手不是租金本身，而是那些 你签约时没注意到的东西 ： 管理费 + Sinking Fund ：很多商业大楼每月要 RM550 到 RM1,250 TNB 申请费 + 押金 ：商业电表不便宜 SST 8% 租赁税 （后来降到6%）：租金 RM5,000，突然要多给 RM300-RM400 装修期白白烧掉的租金 ：你之前被拖 2 个月，RM8,600 直接蒸发 很多老板每个月拼命做，月底算一算才发现： 赚最多的不是我，是房东。 原因三：顾客被手机“抢走”了 以前的人逛街是为了 买东西 。 现在很多人逛街只是为了： 看看 试试 拍个照 然后回家打开 Shopee、Lazada、TikTok Shop ，同一样东西，更便宜。 更惨的是，这个趋势在槟城特别明显。 槟城的餐饮业就是一个血淋淋的例子 。 很多老字号餐厅结业，大家以为是“接班人问题”。但真正的原因是： 年轻一代的消费者，口味和...
你以为签了租约就能开门做生意？ Too young, too naive. （一个房地产顾问眼中的“开店十大坑”，顺便教你避雷） 今年头，有个客户（就叫他J小姐吧），兴冲冲地跑来跟我说：“Shane，我看你同事其中挂布条出租的一间门店！我要开店！”我说可以，我叫我同事联络你“ 地点美，人流也OK，谈了谈租金，J小姐二话不说就签了 Tenancy Agreement 。一个月租金RM4600，3个月Deposit加1个月上期，一口气砸了RM13,800进去。 签约那天，J小姐笑得像朵花：“Shane，谢谢你啊！等我装修好，请你来！” 我看着他递过来的钥匙，心里默默叹了口气——“美女，你有没有和我同事做足功课才搬进去” 。 因为根据我处理过上百间商业单位租赁的经验， 真正的“战争”，是从拿到钥匙那一刻才开始的。 果然，接下来的两个月，J小姐的电话几乎成了我的“求助热线”。 第一关：电表容量不足（专业术语叫“电力负荷”） 小L的遭遇： “Shane！Contractor说我的店电不够，要重新拉电，还要申请TNB Upgrade电表！等排期等了3-4个星期！” 我的OS（以及专业建议）： 哎，又是一个没做 “Due Diligence”（尽职调查） 的案例。 租店前 ，你就应该问屋主或者直接问我的同事： 这个单位的电表是Single Phase还是Three Phase？容量是多少Ampere？ 你要做餐饮？用烤箱、炸炉、冷柜？那至少需要 Three Phase, 63Ampere以上 。普通店屋的Single Phase根本不够用。 Shane的提醒： 下次看店，别只看“风水”，记得看 电表 和 总电箱 。申请Upgrade电表，TNB排期3-4个星期是 标准操作 ，急不来的。 第二关：楼上漏水（专业术语叫“Inter-floor Leakage”） 小L的遭遇： “Shane！！！楼上冷气排水管爆了，我的天花板在‘滴雨’！Contractor说不能装修，要等楼上修好！” 我的OS（以及专业建议）： 这就是典型的 “隐性缺陷” 。 签约前，我通常会建议客户： 最好要求屋主在租约里写明，交锁匙时，单位是“dry and watertight condition”（干燥且不漏水）。 现在出事了，你只能通过...