Shane Tan 陈文杰 | Specialised 二手商业单位 & 土地

〈咸蛋带你去看房日记：遇见真正的勇者〉 （Shane Tan 房地产职业随笔） 市场上能够拥有房地产的人，我一直都认为是非常有本事的一群。根据 80/20 定律，真正敢买、敢投资，甚至能拥有不止一间物业的人，都是眼光独到、思维成熟、并且具有“看准了就敢下手”的胆识。 为什么？ 因为房地产不是流动资产，不会凭空蒸发，还能传承。只要是你凭实力买下来的，那就是你的成就。 不过，今天我不是要谈“买房者的厉害”。 我要讲的是那些 敢租店、敢扩张、敢做生意的大型企业家们 。 疫情时期遇到的传奇老板：Mr. Ang 疫情期间，我遇见一位生意人。 他是我职业生涯中 最谦虚、最低调、却最有魄力的老板 。 第一次认识他，是在 Jalan Perak 的金龙卤面档。当时他已经和我成交了一单小生意，是透过他的助手介绍我们的。真正面对面吃这碗卤面时，我才第一次看到他的性格： 穿着随和，开着一辆跟我一样的 Toyota Vios，讲话却非常直接：“Shane，我要攻下槟城，甚至北马整个市场。” 我当场愣了一下—— 心想：“老板你第一间店都还没开，就给我这么大的目标啊？” 但我没有怕。 因为货源我有，只想知道： 你吃得下吗？ 租店面不是小事情：订金、谈判、装修、电力、消防、用途批准……每一间都有每一间的故事。屋主有屋主的性格，谈判有谈判的火候。 不过既然他说要攻，我就说：“来，我们一起拼。” 进攻模式：半年 20 多间店 于是，我们开始了真正的“冲锋”： 第一间：公芭 第二间：Air Itam 第三间：浮罗 第四间：Bayan Lepas 第五间：Tanjung Bungah 第六间：George Town 第七间：新港 第八、第九、第十…… 半年时间，他在槟岛租下超过 20 间店面 。 你可能无法想象他的效率： 他看店几乎只做两件事—— 点头或摇头 。 其他全部琐碎、麻烦、技术、协调、谈判…… 全部我来解决。 他的出手速度快到我必须随时 standby。 今天看，今晚谈，明天订金，后天签约 —— 完全不拖泥带水。 每次我都在想： “老板你真的是人类吗？怎么动作比 Waze 导航还快？” 而且更难得的是： 他从不拖佣金，合作顺畅到不可思议。 下一年，他狂扫北马 第二年，他开始攻占： 威省 双溪大年 吉打 ...

  我最怕的，就是“ 不要agent,不给中介费 ”——房地产经纪人的真心话 你一定听过一句话： “中介，黑！” 买房的人吐槽：中介费贵得离谱。 卖房的人抱怨：你们动动嘴皮就要一个百分点？ 开发商说：我们以后要直销，不想被中介吃掉利润。 听起来，中间商（中介）就像是商业世界里最可恶的那群人。 但我做房地产这么多年，越做越清楚一件事： 我最怕的，就是「不要中介」 什么意思？ 听我讲三个故事你就懂了。 **01 你看到的简单，是我们屏蔽掉的复杂** 那天周一早上，我接到一个客户信息： “Shane，我要买套 600–800k 的公寓，你帮我找找。” 听起来简单吧？ 但只要「跳过中介」，你会碰到这些现实： 1. 房子海量，但靠谱的很少 你上网一搜： 1,000 个 listing。 但： 价格虚高 居住 vs 投资不同款 地契、管理层、开发商各有坑 物业费、 sinking fund、管理层纠纷看不见 周边空置率、同类供应量你更看不懂 你知道哪间可以谈？哪间一定不能碰？ 不知道。 2. 看房不是看房，是谈判＋风险排雷 每一个房源背后，都有卖家的故事、价格底线、隐藏问题。 这些东西，没有中介，你根本探不出来。 你以为你是买方， 但你实际上是一个在森林里走路、完全不知道有坑的旅客。 3. 最吓人的，是「交付时才知道踩雷」 有些坑，你要等： 银行无法贷款 developer 黑历史爆发 management 欠费 unit 有纠纷 legal 出事 valuation 低 hidden defect 天花板漏水 你才知道：完了。 而当你发现的时候， 没人帮你作为缓冲区。 你能怪谁？ 自己跳过了整个专业系统。 **02 当上游太集中，你反而会变得「卑微」** 没有中介，你必须直接面对开发商。 开发商是甲方，而你以为你是客户。 但你想错了。 开发商一年卖上千套。 你？买一套。 对他们来说，你是什么？ 不是客户，是编号。 你提出要求： 要折扣 要早鸟配套 要换车位 要送 legal fee 要单位整改 开发商只会说： “Sorry sir，这个不可以。” 你以...

  《商场卖品牌，街边卖交情：两种餐饮生态的底层逻辑》 今天陪位餐饮老板去商场巡店，又聊到一个老问题： 到底是商场先，还是街边先？ 很多创业者以为这是“租金 vs. 人流”的数学题。 其实不是。 这是生存方式的选择。 一、商场卖的不是铺位，是确定性 如果要用一个词形容商场，不是“贵”，是“稳”。 商场把你最难搞定的变量——人流、消费心态、品牌信任、竞争场景——全部帮你算好了。 人流是精选过的 ：路人变消费者。 消费状态是准备好的 ：进商场的人已经决定要花钱。 品牌信任是自带的 ：能进商场，本身就是背书。 比较场是公开的 ：直接跟同行硬碰硬。 所以商场贵，不是因为面积贵， 是它把不确定性包进了租金里。 二、街边店卖的，是主控权和时间 商场像工厂；街边像荒野。 荒野难熬，但自由。 街边店给你三样商场给不了的东西： 绝对主控权 ：营业时间、产品线、氛围，你说了算。 独特记忆点 ：街坊、邻里、地标感靠的是“常年在这”。 强韧性 ：不靠爆发，靠熬周期。 街边不追求效率， 它追求的是活得久。 三、关键问题：你是靠第一次活，还是靠第十次活？ 这是根本判断。 靠第一次体验吃饭的 （颜值高、新奇特、网红属性） → 商场是展示柜，越亮越好。 靠复购吃饭的 （口味稳、性价比、社区刚需） → 街边更适合，离生活更近。 失败大多来自错配—— 网红产品放街边没流量， 社区产品放商场等不到回头客就阵亡。 四、商场是放大器，街边是筛选器 商场：放大你的好，也放大你的死穴。 成功走红很快，失败淘汰更快。 街边：慢慢筛你。 不会立刻死，但会被日常的琐碎 + 孤独消耗到撑不住。 五、你要选的不是位置，是你这个人 很多人关店后怪商场、怪街道、怪城管， 但现实是： 位置只是结果，你的能力结构才是原因。 商场适合系统型经营者 ：懂数据、标准化、物业沟通、品牌。 街边适合个人型经营者 ：人情味、韧性、直觉、亲力亲为。 问自己几件事： 我的现金流能撑多久？ 我的产品定型了吗？ 我擅长的是规范？还是人情？ 我要快验证？还是慢扎根？ 商场不是天堂， 街边也不是退路。 搞清楚你准备靠什么活下来，位置自然会自己...

  **想把你的屋子卖出去？ 这是我作为房地产销售员，一定会问屋主的问题（附检查清单）** 当我接手一间屋子准备上市时，我都会先和屋主进行深入沟通，再亲自检查屋况。很多屋主会以为“放上网就会卖掉”，但真正能加快成交的，是 一开始就掌握完整资讯与真实屋况 。 以下是我通常会问屋主的问题与检查重点，可作为屋主自检指南： 📌 一、我会问屋主的重点问题 1️⃣ 产权状况 房子有没有抵押、贷款或法律纠纷？ 产权是个人、夫妻共同、家族共有？ 是否做过扩建、加建？有没有合法批准的申报？ （这些会直接影响买家能否贷款、成交速度，以及是否需要特别说明。） 2️⃣ 维修与维护记录 屋子最近有做过什么维修？ 屋顶、水管、电线是否曾更换？ 有没有发生过漏水、发霉、白蚁？ （透明说明反而更容易获得买家信任。） 3️⃣ 房龄与使用状况 房子是哪一年建的？ 家里曾住多少人？ 居住方式是自住、长期出租还是短租？ （不同使用方式，屋况磨损程度不同。） 4️⃣ 社区与环境资讯 邻居状况、社区治安如何？ 附近学校、商场、巴士路线？ 社区有没有噪音、臭味、飞蚁季节等问题？ （买家最关心的不是房子本身，而是生活体验。） 5️⃣ 房屋相关费用 管理费多少？维修基金多少？ 管理费包含什么？ 地税、门牌税是多少？ 是否预计有额外收费（如大厦提升工程）？ 6️⃣ 出售原因 为什么卖？ 这间屋子在市场上挂了多久？ 是否调过价？ （我需要了解背景，好调整策略及定位。） 📌 二、我会检查的屋况项目 1️⃣ 屋子外部结构 屋顶是否破损、老化？ 外墙有裂缝、水渍？ 门窗是否关得稳？密封是否良好？ 2️⃣ 屋子内部结构 墙壁有裂缝或发霉？ 天花有水渍或下陷？ 地板有没有变形或松动？ 3️⃣ 水、电、空调系统 水龙头是否漏水？排水顺畅吗？ 电箱是否老化？电压是否足够？ 空调是否正常运作？ 4️⃣ 厨房与浴室设备 灶台、抽风机、洗碗机是否正常？ 浴室排水是否顺畅？有霉味或漏水？ 5️⃣ 噪音与采光 白天／晚上会不会吵？ 房子光线...

其实，租房好还是自己买房子好？ 说真的，这个问题没有标准答案。 租房也好，买房也好， 都只是一个选择 。 租房子，有人说是在帮屋主供房子； 买房子，就要面对每个月的供期； 也有人等到有钱了，才一次过全款买房子。 哪一个比较聪明？不一定，真的不一定。 就拿我自己曾经服务过的一位客户来说。 那是在我刚加入房地产行业的时候。 这位客户有一个完整的家庭——夫妻俩加上两个孩子，一家四口，一起来看一间双层半独立。 说实话，他们看起来并不是买不起房子的人。 但偏偏，他们一直选择租房子住。 而且还不是第一次。 他们跟我说，他们很常搬家，有时一年，有时住上三四年就换。 这一次想找半独立，是因为之前住过公寓，突然想试试有围篱的地上屋，换个生活感受。 家具不需要太多，他们都有。 我忍不住问一句： 一直搬屋子，不会很麻烦吗？ 他们却笑着说： 一点都不会，反而是乐趣。 每一次搬家，都是融入一个新的环境，有新鲜感。 他们都会先定好预算，租金大概在 RM2,000 – RM2,500 之间。 合约到期，就把这一家的订金从这里“转移”到下一间屋子，一点都不麻烦。 生活也很简单： 每个月就是租金、水电费，其它不用烦。 不用维修、不用管屋顶、不用门牌税、不用地税。 住腻了，就换地方。 反正槟城的屋子这么多，一辈子都住不完。 更何况，孩子也会长大。 他们以后会搬出去，组建自己的家庭，选择属于自己的窝。 留给孩子的，不一定是房子，也不一定要在同一个地方。 也有可能，孩子将来留学、定居在外，一年才回来几次。 钱，留一部分给他们就好。 至于他们两公婆？ 人生还会继续这种“见一个环境，住一个人生”的方式。 甚至有一天，直接住进老人院，交给专业的人照顾。 我当时真的愣了一下。 心里只冒出一句话： 这个人生，好酷，也好潇洒。 当然，我也遇过另一种客户。 而且不止一对。 很多人，是刚踏入人生阶段，就开始看房、买房、供房。 就像一对刚结婚的年轻夫妻。 他们很渴望有一个属于自己的窝。 哪怕薪水不高，只要有自己的房子，就觉得生活是自己的，很踏实。 买房不容易。 现在一间公寓，每一方尺起码 RM600。 1000 方尺，就是 RM600,000， 而且通常还是高密度项目，一个项目八百间不稀奇。 是自由了，但接下来的日子，也真的要精打细算。 从一条要替换的水管到每个月的管...

带看一间公寓，直到成交交接，我到底走了多少趟？ 就讲我遇到过的其中一次。 先说明，这一次的 屋主和租客双方都非常讲究 。 第一趟 ：通过电话邀请租户看房。 第二趟 ：妈妈看了，说丈夫和女儿、儿子想要再看多一次。 第三趟 ：算了，租金太贵。 我把钥匙还回屋主，和屋主保持联络，继续物色其他租户。 第四趟 ：过了几天，同样的租客、同样的屋子，还要再看一次，顺便谈租金。 最后确定要租，屋主也勉强同意了租金。 第五趟 ：还没正式交接，不过里面的家具，有些要、有些不要。 我要再拿钥匙进去确认。 第六趟 ：屋主原本就是连家具一起出租，现在不要一些了。 屋主无奈，我也只能再上去安排罗里，把家具载回 Sungai Petani。 第七趟 ：屋子需要清洁，我再上去整理，确保租客过来时会满意。 第八趟 ：我准备好合约，开心地约她来签。 刚和她踏进屋子，她又看洗碗机不太顺眼，要我立刻处理掉。 第九趟 ：终于可以交接钥匙了。 当场顺利签了合约。 阿弥陀佛 🙏 你以为故事结束了吗？ 还没有。 第十趟 ：屋主有所求了。 （bo huat tor，她在 Sungai Petani。） 她说屋顶漏水，管理处要检查，我必须在场协调和拍照，当天我马上过去。 第十一趟 ：租客把浴缸水龙头踩坏了，却不太愿意承认。 我是中介（不是中间人），当然要出面协调。 我上去拍照、向屋主解释，幸好事情顺利解决。 第十二趟 ：租客把后门的钥匙拗断，卡在门把里。 你是不是觉得我又要走一趟？ 是的，我又走了一趟，还顺便带了开锁师傅。 好了，故事完了吗？ 还没有。 半年过后…… 第十三趟 ：租客把自己反锁在厕所，怪屋主没有给 spare key。 我真的傻眼。 等我拿到 spare key，又小心翼翼地放进她们的信箱。（租客没空见我。） 光阴如穿梭机。 两年合约， 才一年 ，她通知我说她买到屋子了，就在隔壁。 我失落了一下—— 为什么 SALE 不是我？ 但专业让我马上回到该做的事。 第十四趟 ：不到一个月，她突然约我“相聚”在屋子。 她说已经清空了。 我原本很惊喜，因为这样她会失去订金，她却完全不在意。 可是到了现场，我真的惊吓了。 屋子是原物归回没错， 但墙上也“顺便”送给屋主十多二十多个洞。 第十五趟 ：屋主和丈夫亲自过来了，我同样必须出面，希望事情可以圆满解决。 问题...