Shane Tan 陈文杰 | Specialised 二手商业单位 & 土地

  **想把你的屋子卖出去？ 这是我作为房地产销售员，一定会问屋主的问题（附检查清单）** 当我接手一间屋子准备上市时，我都会先和屋主进行深入沟通，再亲自检查屋况。很多屋主会以为“放上网就会卖掉”，但真正能加快成交的，是 一开始就掌握完整资讯与真实屋况 。 以下是我通常会问屋主的问题与检查重点，可作为屋主自检指南： 📌 一、我会问屋主的重点问题 1️⃣ 产权状况 房子有没有抵押、贷款或法律纠纷？ 产权是个人、夫妻共同、家族共有？ 是否做过扩建、加建？有没有合法批准的申报？ （这些会直接影响买家能否贷款、成交速度，以及是否需要特别说明。） 2️⃣ 维修与维护记录 屋子最近有做过什么维修？ 屋顶、水管、电线是否曾更换？ 有没有发生过漏水、发霉、白蚁？ （透明说明反而更容易获得买家信任。） 3️⃣ 房龄与使用状况 房子是哪一年建的？ 家里曾住多少人？ 居住方式是自住、长期出租还是短租？ （不同使用方式，屋况磨损程度不同。） 4️⃣ 社区与环境资讯 邻居状况、社区治安如何？ 附近学校、商场、巴士路线？ 社区有没有噪音、臭味、飞蚁季节等问题？ （买家最关心的不是房子本身，而是生活体验。） 5️⃣ 房屋相关费用 管理费多少？维修基金多少？ 管理费包含什么？ 地税、门牌税是多少？ 是否预计有额外收费（如大厦提升工程）？ 6️⃣ 出售原因 为什么卖？ 这间屋子在市场上挂了多久？ 是否调过价？ （我需要了解背景，好调整策略及定位。） 📌 二、我会检查的屋况项目 1️⃣ 屋子外部结构 屋顶是否破损、老化？ 外墙有裂缝、水渍？ 门窗是否关得稳？密封是否良好？ 2️⃣ 屋子内部结构 墙壁有裂缝或发霉？ 天花有水渍或下陷？ 地板有没有变形或松动？ 3️⃣ 水、电、空调系统 水龙头是否漏水？排水顺畅吗？ 电箱是否老化？电压是否足够？ 空调是否正常运作？ 4️⃣ 厨房与浴室设备 灶台、抽风机、洗碗机是否正常？ 浴室排水是否顺畅？有霉味或漏水？ 5️⃣ 噪音与采光 白天／晚上会不会吵？ 房子光线...

其实，租房好还是自己买房子好？ 说真的，这个问题没有标准答案。 租房也好，买房也好， 都只是一个选择 。 租房子，有人说是在帮屋主供房子； 买房子，就要面对每个月的供期； 也有人等到有钱了，才一次过全款买房子。 哪一个比较聪明？不一定，真的不一定。 就拿我自己曾经服务过的一位客户来说。 那是在我刚加入房地产行业的时候。 这位客户有一个完整的家庭——夫妻俩加上两个孩子，一家四口，一起来看一间双层半独立。 说实话，他们看起来并不是买不起房子的人。 但偏偏，他们一直选择租房子住。 而且还不是第一次。 他们跟我说，他们很常搬家，有时一年，有时住上三四年就换。 这一次想找半独立，是因为之前住过公寓，突然想试试有围篱的地上屋，换个生活感受。 家具不需要太多，他们都有。 我忍不住问一句： 一直搬屋子，不会很麻烦吗？ 他们却笑着说： 一点都不会，反而是乐趣。 每一次搬家，都是融入一个新的环境，有新鲜感。 他们都会先定好预算，租金大概在 RM2,000 – RM2,500 之间。 合约到期，就把这一家的订金从这里“转移”到下一间屋子，一点都不麻烦。 生活也很简单： 每个月就是租金、水电费，其它不用烦。 不用维修、不用管屋顶、不用门牌税、不用地税。 住腻了，就换地方。 反正槟城的屋子这么多，一辈子都住不完。 更何况，孩子也会长大。 他们以后会搬出去，组建自己的家庭，选择属于自己的窝。 留给孩子的，不一定是房子，也不一定要在同一个地方。 也有可能，孩子将来留学、定居在外，一年才回来几次。 钱，留一部分给他们就好。 至于他们两公婆？ 人生还会继续这种“见一个环境，住一个人生”的方式。 甚至有一天，直接住进老人院，交给专业的人照顾。 我当时真的愣了一下。 心里只冒出一句话： 这个人生，好酷，也好潇洒。 当然，我也遇过另一种客户。 而且不止一对。 很多人，是刚踏入人生阶段，就开始看房、买房、供房。 就像一对刚结婚的年轻夫妻。 他们很渴望有一个属于自己的窝。 哪怕薪水不高，只要有自己的房子，就觉得生活是自己的，很踏实。 买房不容易。 现在一间公寓，每一方尺起码 RM600。 1000 方尺，就是 RM600,000， 而且通常还是高密度项目，一个项目八百间不稀奇。 是自由了，但接下来的日子，也真的要精打细算。 从一条要替换的水管到每个月的管...

带看一间公寓，直到成交交接，我到底走了多少趟？ 就讲我遇到过的其中一次。 先说明，这一次的 屋主和租客双方都非常讲究 。 第一趟 ：通过电话邀请租户看房。 第二趟 ：妈妈看了，说丈夫和女儿、儿子想要再看多一次。 第三趟 ：算了，租金太贵。 我把钥匙还回屋主，和屋主保持联络，继续物色其他租户。 第四趟 ：过了几天，同样的租客、同样的屋子，还要再看一次，顺便谈租金。 最后确定要租，屋主也勉强同意了租金。 第五趟 ：还没正式交接，不过里面的家具，有些要、有些不要。 我要再拿钥匙进去确认。 第六趟 ：屋主原本就是连家具一起出租，现在不要一些了。 屋主无奈，我也只能再上去安排罗里，把家具载回 Sungai Petani。 第七趟 ：屋子需要清洁，我再上去整理，确保租客过来时会满意。 第八趟 ：我准备好合约，开心地约她来签。 刚和她踏进屋子，她又看洗碗机不太顺眼，要我立刻处理掉。 第九趟 ：终于可以交接钥匙了。 当场顺利签了合约。 阿弥陀佛 🙏 你以为故事结束了吗？ 还没有。 第十趟 ：屋主有所求了。 （bo huat tor，她在 Sungai Petani。） 她说屋顶漏水，管理处要检查，我必须在场协调和拍照，当天我马上过去。 第十一趟 ：租客把浴缸水龙头踩坏了，却不太愿意承认。 我是中介（不是中间人），当然要出面协调。 我上去拍照、向屋主解释，幸好事情顺利解决。 第十二趟 ：租客把后门的钥匙拗断，卡在门把里。 你是不是觉得我又要走一趟？ 是的，我又走了一趟，还顺便带了开锁师傅。 好了，故事完了吗？ 还没有。 半年过后…… 第十三趟 ：租客把自己反锁在厕所，怪屋主没有给 spare key。 我真的傻眼。 等我拿到 spare key，又小心翼翼地放进她们的信箱。（租客没空见我。） 光阴如穿梭机。 两年合约， 才一年 ，她通知我说她买到屋子了，就在隔壁。 我失落了一下—— 为什么 SALE 不是我？ 但专业让我马上回到该做的事。 第十四趟 ：不到一个月，她突然约我“相聚”在屋子。 她说已经清空了。 我原本很惊喜，因为这样她会失去订金，她却完全不在意。 可是到了现场，我真的惊吓了。 屋子是原物归回没错， 但墙上也“顺便”送给屋主十多二十多个洞。 第十五趟 ：屋主和丈夫亲自过来了，我同样必须出面，希望事情可以圆满解决。 问题...

《槟城商业地产 2026 年展望》 — 从「投机时代」走向「真实经营与现金流时代」 过去十年，槟城房地产市场以住宅为主轴发展，高端公寓与有地住宅轮番登场，一度成为投资与置产的主角。那段时间，很多人买房的逻辑很简单： “先买，后面自然会发生好事。” 但随着市场成熟、政策变化、利率现实，以及买家心态逐渐冷静，来到 2026 年，槟城房地产已明显进入一个更理性、更务实的阶段。 在这个阶段， 商业地产重新被认真对待 ——不是因为“听说会涨”，而是因为它真的能用、真的能租、真的能产生现金流。 一、整体市场环境：稳定回暖，而不是突然暴富 进入 2026 年，槟城商业地产没有出现那种“一觉醒来隔壁涨 30%”的剧情，但却展现出相当清晰的 稳健回暖 趋势。 企业经营逐步恢复、旅游与服务业回流，中小企业重新思考实体据点的位置与规模——这些都不是情绪，而是实实在在的经营需求。 相比住宅市场容易被情绪、政策或标题带着走，商业地产更像一门老实的生意： 没有惊喜，但也很少惊吓。 市场不再追逐短期价格飙升，而是开始认真计算租金、回报率与风险承受度。这种转变，反而让真正懂商业逻辑的人，有了更大的发挥空间。 二、街铺与零售型商用：现金流重新当主角 如果要选一个 2026 年“最不像主角却默默赚钱”的商业类别，那大概就是街铺。 随着旅游活动恢复、消费人流回归，餐饮、生活服务、品牌连锁持续寻找 看得到人、停得到车、做得了生意 的铺位。核心商圈与成熟社区主街的优质街铺，依然供不应求。 与过去不同的是，2026 年的街铺不再靠“未来会很值钱”来说服买家，而是直接问一句： “现在租多少？稳不稳？” 投资者偏好已出租或租赁潜力明确的单位；自用买家则更关注执照、停车、动线与管理。租金呈现温和回升，价格稳定——不刺激，但安心。 三、办公室、SOHO / SOVO：回归「刚刚好」 办公市场在疫情后完成了一次现实教育。 大型集中式办公室不再是唯一答案，小而灵活、成本可控的办公空间，开始受到青睐。 SOHO、SOVO 及小面积办公室，成为专业人士、咨询公司、设计与科技相关行业的入门选择。 2026 年，办公类商业地产拼的不是面积，而是三件事： 位置、品质、实用性。 靠近商业区、交通便利、管理到位的单位，更容易留住租户。回报率不惊艳，但胜在稳定——属于那种“不会让你天天盯着手机看行情”的资产。 四、工...