槟城店铺倒闭潮，不是新闻，是日常

 

槟城店铺倒闭潮，不是新闻，是日常

如果你最近有在槟岛开车绕一圈，你会发现一个很现实的现象：

乔治市古迹区——以前游客挤到走不动，现在很多老店屋挂着 To Let，冷冷清清。

Air Itam、Jelutong、Bayan Lepas——商业区一条街上，三四间店同时关门，不是偶然，是常态。

就连以前一位难求的商场店铺，也开始出现空置，人流明显减少。

很多人会说：

“现在的人不消费了。”
“生意真的很难做。”

但我在槟城专门做二手商业单位和土地，帮人找店、谈租约、处理各种租店问题，看到的真相是——

不是老板不努力，而是整个游戏的玩法已经变了。

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原因一：槟城的店，真的太多了

根据国家产业资讯中心（NAPIC）2025年第三季度的报告：

• 槟城目前有 4,553间 店铺（shops）

• 加上 1,082间 店办公室（shop offices）

这两个数据都排在全国前列。

简单说：店比租店的人多很多。

当供过于求，结果就是：

• 人潮被分散

• 竞争变成恶性砍价

• 很多商业区变成“半条街空店”

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原因二：租金贵，而且还有一堆“隐藏成本”

在槟城开店，即使不是在黄金地段，负担也很重。

岛内 vs 威省：

• 槟岛（George Town、Bayan Lepas、Jelutong）：租金明显更高

• 威省（Bukit Mertajam、Batu Kawan）：租金相对实惠，但需求也在增加

但真正的杀手不是租金本身，而是那些你签约时没注意到的东西：

• 管理费 + Sinking Fund：很多商业大楼每月要 RM550 到 RM1,250

• TNB 申请费 + 押金：商业电表不便宜

• SST 8% 租赁税（后来降到6%）：租金 RM5,000，突然要多给 RM300-RM400

• 装修期白白烧掉的租金：你之前被拖 2 个月，RM8,600 直接蒸发

很多老板每个月拼命做，月底算一算才发现：

赚最多的不是我，是房东。

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原因三：顾客被手机“抢走”了

以前的人逛街是为了买东西。

现在很多人逛街只是为了：

• 看看

• 试试

• 拍个照

然后回家打开 Shopee、Lazada、TikTok Shop，同一样东西，更便宜。

更惨的是，这个趋势在槟城特别明显。

槟城的餐饮业就是一个血淋淋的例子。

很多老字号餐厅结业，大家以为是“接班人问题”。但真正的原因是：

年轻一代的消费者，口味和习惯已经变了。

他们更喜欢：

• 装修漂亮、可以打卡的Cafe

• 有视觉冲击力的食物

• 能在社交媒体上“炫耀”的用餐体验

而那些几十年不变的传统餐厅：

• 菜单没换

• 装修老旧

• 不会用社交媒体

• 没有 GrabFood 或 delivery

自然就被淘汰了。

不是你东西不好吃，是年轻人根本不知道你还在。

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原因四：消费能力在下降，很多人不承认

槟城看起来发展很快，很多高楼、很多车。

但现实是：

很多家庭的收入没有增加多少，但支出一直在涨：

• 房贷

• 车贷

• 孩子教育

• 保险

• 越来越贵的生活费

经济学家也预测，2026年第二季开始，消费者支出会变得更谨慎。

以前：

“喜欢就买。”

现在：

“先想一想。”

第一个被砍的，就是那些 “可买可不买” 的东西：

• 服装

• 饰品

• 礼品

• 小商品

所以你会发现，关门的店铺里，这些行业占了一大半。

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原因五：商场太多，人不够分

槟城的商场还在增加，但问题是：

建成就有顾客的时代，已经结束了。

人流越来越集中在少数成功的商场（比如 Gurney Paragon、Queensbay Mall）。

而那些：

• 位置比较偏

• 招商没有特色

• 业态同质化严重

的商场和周边店铺，慢慢就变成 “鬼城”。

顾客都去了那几个大Mall，周边的老街自然就冷清了。

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结尾：槟城店铺的未来，只属于两种人

写这么多，不是要吓你。

而是我在这个行业做了这么久，亲眼看到：

不是实体店没救了，是旧的玩法没救了。

未来的槟城，只有两种店铺能活下来。

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第一种：体验型行业

那些手机给不了的东西。

比如：

• 餐厅、Cafe（但要好看、好吃、好拍）

• 美容、按摩、理发

• 健身房、瑜伽

• 亲子乐园、手工体验

你可以在Shopee买衣服，但不能在Shopee剪头发。

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第二种：懂得线上 + 线下结合的老板

不要再等客人上门了。

把实体店当作：

• 展示厅（让顾客看实物、试穿、建立信任）

• 体验中心（拍照打卡、分享到社交媒体）

• 取货点（线上买、线下拿，省运费）

然后用 TikTok、Facebook、Shopee 把生意做到槟城以外的地方。

未来的赢家，是那些把手机当成“扩音器”的人。

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最后想跟你说几句心里话

看到越来越多店铺倒闭，很多人会说：

“老板不会做生意。”

但我看到的真相是：

这个时代的商业环境，已经彻底变了。

不是老板不努力，而是整个游戏规则已经改写。

如果你现在问我：“Shane，那我还要不要在槟城开店？”

我的回答是：

要开，但要用新的方式开。

不要再做那种“租店、装修、等客人上门”的传统模式了。

未来的槟城，租金不会跌，竞争不会少，顾客只会越来越挑剔。

你必须有一个“让人非来不可”的理由。

如果没有，那就真的只是在帮房东打工。

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我是 Shane Tan，专攻二手商业单位和土地。

市场越乱，信息就越值钱。

如果你在考虑店铺的下一步，无论是租、买还是卖，先来找我聊聊。

我帮你把这盘账算清楚，帮你避开那些“签约后才知道”的坑。 💪

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你在槟城有遇到过店铺关门的现象吗？或者你周围有朋友正在挣扎？

欢迎在下面留言，我们可以一起聊聊，看看有没有新的出路。